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11月房企销售业绩继续跳水 低价快跑成主流

时间:2011-12-16 20:53:01 点击:1733

   截至本周,包括万科、保利、碧桂园等多家上市房企公布了11月份的销售业绩。业绩下滑几乎成为房企整个11月份销售表现的代名词。众多房地产开发企业纷纷抛出“过冬论”,并制定了多条措施作为企业过冬的准则。通过快速销售产品减少库存,回流现金,现金为王;延长项目的开发周期以期望一定程度应对调控周期。

    >>11月业绩

    集体下滑

    截至本周,包括万科、保利、碧桂园、富力地产、建业地产、佳兆业、花样年等多家上市房企公布了11月份的销售业绩。统计数据显示,已公布11月销售数据的16家全国性房企销售额集体跳水。其中有15家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。业绩下滑几乎成为房企整个11月份销售表现的代名词。

    以万科为例,11月公司实现销售面积73.8万平方米,销售金额82.9亿元;其中销售面积环比下降27%,同比下降24%;销售金额环比下降20%,同比下降36%。

    事实上,在一系列调控措施影响下,万科销售额自8月份开始出现同比下降,8至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%,销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%,9月份以来出现成交面积和成交金额双降局面。

    临近年底,房企面临更加沉重的销售压力。11月单月销售业绩下滑明显,除了保利地产,其余几家房企环比下降幅度都在10%以上,即使如万科在上海、杭州等地大幅降价“抢收”,11月销售业绩依然下滑了近20%。

    链家地产首席分析师张月认为,从限购政策对市场的直接干预到房产税的试点推行,国家层面上抑制房价过快上涨的力度和范围正在逐渐扩大,房地产行业正在逐渐驶出“高增长、高利润”的快车道,高储备房企在未来几年内会面临较慢的周转速度和较高的成本压力。

    北京市场 业绩分化加剧

    就北京市场业绩而言,2011年北京经历最严厉的楼市调控,在京开发商业绩普遍滑坡,但多数标杆房企的销售业绩依然呈现稳定增长。据链家的统计显示,万科、龙湖、保利、中海三家房企今年前11月的销售业绩已超过去年全年,另外远洋、北京城建、中国铁建等四家房企的业绩已与去年全年接近,预计实现全年业绩赶超无太大悬念。

    据万科北京公司透露,算上唐山和秦皇岛的项目销售,今年万科在京的销售业绩已提前赶超去年,仅在北京市商品住宅的销售金额就达到63.4亿。

    此外,在北京,继去年以过百亿的年度业绩盘踞北京市场前三,龙湖今年继续领跑北京市场,今年前九月,龙湖北京超额提速完成集团年初定的任务指标。11月13日龙湖·好望山开盘,当天认购近100套别墅,成为今年以来房地产市场唯一一个单日售出百套别墅的项目,涉及销售金额4亿元。龙湖·时代天街则于11月19日低价入市,当日推出的216套房源全部售罄,销售金额逾2亿元,截至月末,累计认购金额超过4亿元。

    相对而言,中小房企今年销售略显惨淡。根据链家地产市场研究部统计,今年前11月北京商品房销售排名前50的房企总销售额1597.8亿,同比减少5%,中小房企共16个上榜,较去年减少5个,总销售额237.9亿,同比下降41%。这表明调控下大型房企业绩稳中有涨,中小房企业绩下滑明显,业绩分化程度再度加剧。

   销售策略 低价快跑成主流

    面对并不乐观的来年市场,低价快跑成为上市房企的主要策略,在北京市场,万科今年入市全部以中低端刚需盘为主,并且价格逐期回落,像万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇的签约率已过七成。其他房企项目如首开常青藤,远洋一方润园等就市调价出售获热销,也为年度销售业绩增长形成重要支撑。

    10月中旬开始,龙湖地产等一线房企启动“抢收”行动,以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源,以期快速消化库存、回笼资金。11月中旬,龙湖地产位于北京六环外的“时代天街”项目以万元单价入市,明显低于周边项目均价。

    而今年主打高端的融创中国也在11月出现价格下降。来自融创中国月报显示,11月,融创中国实现合同销售金额17.4亿元,合同销售面积约12万平米,合同销售均价约14500元/平方米。而此前数据显示,融创10月的合同销售金额为29.5亿元,合同销售面积15.7万平米,合同销售均价18786元/平方米。对于销售均价的下降,融创相关人士向媒体表示,主要是因为天津中央学府、融创君澜项目占比相对增加。据悉,中央学府、融创君澜项目都是融创今年在天津新开盘的项目。

    此外,12月9日,金地公告11月销售数据显示,11月公司实现签约面积27.7万平米,同比减少20.3%;签约金额38.1亿元,同比减少15.7%。环比10月,金地的销售数据明显均有所上升,有分析称,业绩上涨很大程度是降价促销所致。数据显示,10月金地实现签约面积19万平方米,签约金额26.7亿元。11月以来,关于金地降价的消息在广州、东莞、北京、南京等地开始蔓延。这一轮降价促销,为金地带来难得的热销场面。

    拿地储备 择机稳健拿地

    由于销售回款速度放缓和短期债务压力增加,标杆房企购地愈发谨慎。在前期每月都有购地支出的保利、中海等房企本月未有动作。

    来自东兴证券的报告显示,保利地产10月、11月连续两个月未在土地市场上积累土地储备,反映了公司对未来市场走向的谨慎情绪。公司前11个月累计获得土地储备730万平方米,仅为2010年全年获取土地储备的一半;平均楼面地价2780元/平方米,低于2010年3100元/平方米的平均地价。

    众多开发商卖房卖得加班加点,拿地拿得小心翼翼。以李嘉诚为代表的港资企业就是一个例外。11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后,李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元,拿下大连西岗区一块住宅和商业物业用地。

    此外,香港瑞安建业有限公司2011年12月12日宣布,公司间接全资附属公司昶富有限公司与本盈及才辉订立收购协议,根据协议,昶富将分别以5480万元人民币(约6730万港元)及1.637亿元人民币(约2亿港元)收购两公司旗下项目,两笔交易总代价约2.185亿人民币(约2.68亿港元)。据悉,这两个项目位于天津市武清区,公司认为该投资可为集团带来进一步强化其房地产项目组合的机遇。

    主业非地产企业 剥离地产业务

    值得注意的是,随着房地产陷入寒冬,已经有越来越多的主业非地产企业剥离地产业务,据悉,近期先后有华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、西部矿业、宏达股份、恒顺醋业、金发科技、水井坊等一批电信、钢铁、制酒等主业非地产的企业宣布剥离旗下地产业务撤离楼市。

    四川水井坊在此前的公告中称,将剥离旗下5.3亿的地产项目,转而回归其主力经营的白酒业务。公开资料显示,水井坊近两年总营业收入中有三成左右来自于房地产项目。尽管房地产开发让这些主业非地产的企业尝到不少甜头,但在房地产遇冷的当前选择剥离地产业务多少有些断臂求生的无奈。

    来自克而瑞的资料显示,四季度以来各商业银行开发贷款额度紧张,仅少数大型开发企业还存在有限的商业银行贷款运作空间,中小型开发企业则均被排除在商业银行贷款的大门之外。虽然央行年内下调存款准备金率提振了市场信心,但银行释放资金非常有限,短期内房企融资环境难有起色。而国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停;增发、配股和发债也是困难重重;信托等其他方式也因为监管严厉、成本过高等原因逐渐使企业可望而不可即。众多房企不得不另辟蹊径来谋求生计。



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作者:不详 来源:网络
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